十七届三中全会上出现允许农村承包土地流转的政策风向后，城中村农民房也有可能实现产权流转合法化，和商品房一样进入市场。这一可能性，让不少投资客跃跃欲试。而在深圳已经实现产权上市流转的渔民村，有业主则表示，不会轻易卖掉房产。

    上市前应该先行改造

    渔民村原是深圳市罗湖区南湖街道属下的一个“城中村”社区，地处深圳河畔，与香港仅一河之隔。2001年底，渔民村村民自筹资金，统一规划，在全市率先进行城中村改造。2004年，渔民村旧城改造竣工，村民获得了房屋产权，渔民村的私房因此通过改造实现了产权的上市流转。允许农民承包经营土地流转，作为渔民村的原住民，他们抱怎样的想法呢？

    记者在渔民村采访的几位业主均表示，如果能直接允许城中村私房流转，对市场而言是好的方向，可以盘活资产，但是对于城市改造可能会增加难度，导致业主诉求更高，加大改造成本。

    渔民村原村民业主王先生表示，房屋要获得产权上市流转，首先就应符合规划、消防等标准，而当前的许多城中村房屋，明显无法符合这些标准。王先生回忆说，当初渔民村的改造十分艰辛，投入的成本很大，也有部分村民反对。但“2004年拿到房产证时真的非常开心”。因此，王先生质疑如果城中村私房未经改造就直接上市流转，是否在无形中也影响了已经改造了的城中村的利益？

    多数业主不会卖掉房产

    “现在每个月的房租收入还了银行贷款后所剩不多。”业主吴女士说，渔民村的许多原村民文化不高，也没有工作，房租是他们主要收入。但是，却很少有人会想把房子卖掉，虽然现在他们还要还款二三十年，但房子传到他们的后代会很好。

    “如果能够允许城中村私房直接流转对我们影响应该不大，不过对房地产行业应该会受较大冲击。”吴女士说，在渔民村，虽然大家拥有产权流转的权利，但很少人会想到卖房，“目前为止只有一户卖了，而且现在还很后悔。”

    “其实也不是后悔卖错了，可能是卖的时机不对。”业主王先生说，之所以大部分业主不卖房，更多的不是因为市场的原因，而是这一代人传统的“恋土”情结。事实上，渔民村现在只有两户卖房，一户全都卖了，但另一户只卖了少数的几套。

    “基本上没人会把宅基地卖了。”吴女士和王先生说，至少在这两三代人之中不会，在他们的观念中，土地是祖宗传下来的东西，“土地没有了，就像被连根拔起，人会有飘着的不踏实感。”

    ■专家解读

    私房上市应补地价

    专家指出，目前的政策信号，并不意味着包括农民宅基地在内的集体建设用地也将放开

    昨天，综合开发研究院宏观经济研究中心主任刘宪法在接受记者采访时说，即使十七届三中全会过后国家出台了允许承包经营土地流转的政策，也不适合深圳照搬照用。因为经过2004年的城市化后，深圳特区内外已经没有了集体土地的概念，无论是现在原村民的宅基地还是掌握在原农村集体手中的集体建设用地，在法理上都已经是国有土地。

    在深圳已经消灭了农村体制和农村集体土地概念这种特殊的情况下，即使部分原农村集体经济组织手中掌握着一部分所谓的集体建设用地，但在法理上它们只拥有使用权，土地性质已经变成了国有土地，这就表示这部分土地已经具备了与国有土地同地、同价、同权的前提。所以，城中村私房要上市，已经没有更多的制度障碍。其获得产权并上市流转的最大的前提就是是否符合城市规划，此外，在转让时要像国有划拨用地转让一样补交相应的地价款。

    刘宪法还提到，目前掌握在部分原农村股份公司手中的集体建设用地中，大量是非法占用的。这些被占用的土地将来怎么处理，也是深圳面临的特殊问题。

    刘宪法分析，虽然十七届三中全会前国家领导人发出了将允许农民承包经营土地流转的信号，但承包经营土地只是农业生产用地，这并不表示包括农民宅基地在内的集体建设用地也将放开。“现在全国大概有农村集体建设用地2.7亿亩，一旦放开，商业资本就会大量进入农村，管理上容易失控。从国家前一段时间对待小产权房的态度上，也可以看出这一块不太可能放开。”

    在全会精神与深圳城中村私房能否流转的问题上，刘宪法认为关联度不大。“按照深圳现在的城中村改造方案，实际上原来的农村集体建设用地和村民的宅基地已经可以通过改造实现流转了。这是深圳已经先行一步的表现。”