广州二手楼市在房贷新政的调控下进入淡静期，11月份的二手楼市在观望气氛中低下了“骄傲的头颅”，价量齐减。记者从合富置业、满堂红、中原地产以及美联物业等多家中介机构了解到，市场成交量缩减了一成半以上，甚至有中介行的成交量比10月份下跌了超过三成。

　　由于盘源增加，买家入市节奏减缓，使得买卖双方的议价更加灵活，少部分无特色楼盘的成交价格下调明显。据统计，11月份，满堂红地产记录的中心城区二手楼价一改上升势头略有回调，在8000元/平方米左右，满堂红的全市成交均价为7012元/平方米，中原地产成交均价维持在8947元/平方米的水平。

　　从成交户型来看，60-90平方米依然是成交主力；但30-60平方米所占成交比例明显上升；90平方米的比例则明显下降；这说明，二次置业者受影响需求暂时减少，而成交主力首次置业者刚性需求依然存在，但买房标准有所下调。

　　买卖之间业主不再一味“实收”

　　据满堂红岗贝分店负责人介绍，由于观望情绪的影响，最近市场上的新盘源不再像以前可迅速消化，业主“出货”压力增大，因此放盘价格越来越实在，等候多时的自住买家趁虚而入，圆了向往已久的置业梦。与以前坚持实收不同的是，有业主开始愿意分担部分交易税费和佣金，降低了买家的成本。

　　像白云区二手住宅成交均价目前在6100元/平方米左右，比中心城区总体均价低了2000元/平方米，受新政的影响也略小。成交数据显示，11月白云区的成交宗数只减少了一成，是全市表现比较好的区域之一。其中罗冲围板块的市场热点是35万元左右楼价的散盘，买家基本是自住；同德板块的岭南花园等优质楼盘两房单位60万元可买到，与市区盘相比有优越的性价比；机场西板块的热点为5500～7000元/平方米的二手房，主要是楼梯楼，购买者以初次置业者为主。

　　业主纷纷转售为租

　　随着房贷新政影响的不断扩大，以往一直态度强硬的业主不得不转售为租作为暂缓之计。像10月份成交量并未受到多大影响的海珠区，终于在11月份感受到了政策的威力，新增买家的数量明显不足，令大部分中介行都不得不将精力集中在熟客以及租赁业务上。

　　据满堂红顺景分行有关负责人介绍，与正常时期相比，本月新港西板块的买家数量减少了三四成，成交量下跌了两成，一些买家虽然没有停止看房但主要以寻找笋盘为目的，出手意愿不高。

　　不过，由于新港西路有布匹批发市场在，租赁需求旺盛，业主并不肯轻易在价格上让步，一些不急着用钱的业主转售为租，使租赁市场变得热闹起来。据介绍，现在虽然不是租赁旺季，但是该分店平均不到两天也有一宗租赁，租金在25～45元/平方米/月。据悉，目前新港西路的大院房售价7000～9500元/平方米左右，电梯房普遍10000～16000元/平方米之间，总价40万～70万元的两房单位最受欢迎。

　　此外，荔湾区本月也是租售活跃，其中表现突出的有位于中山八路的富力广场，租金约为40～45元/平方米/月，租户来自附近大型批发市场的商户；售价约为11000元/平方米，受到老城区改善型需求客户的高度关注。

　　上月成交过半是50万元以下单位

　　特别关注

　　调控后的广州二手楼市，高价楼大户型成交比例大的现象不再，总价低户型小的自住型单位才受市民喜爱。据合富置业11月成交数据显示，月内总价低于50万元的二手房成交量超过半数，全部是自住型置业。

　　过半成交低于50万元

　　据合富置业11月成交数据显示，因自住型买家主导市场，买家购房预算基本集中在30万-60万元的区间段，60-80平方米的实用户型，超过五成的二手房成交总价低于50万元，表现为中低价位的中小户型物业交投畅旺。

　　据了解，进入年底，一方面因为楼市进入盘整期，全部投资者退出楼市，投资者喜爱的高价大户型不再受市场追捧。另一方面，年底银行基本不再批出二手按揭，大额物业往往都需要办理按揭，因此在年底成交更少。在此情况下，总价低的中小户型物业因为有自住买家入市，成交比例大增。据透露，近日二手楼成交中，一次性付款的比例大增。

　　中价中小户型受欢迎

　　由于中低价位中小户型单位受欢迎，白云区、番禺区、芳村等实惠笋盘较多的区域，受到中低收入置业者关注。

　　如白云区的机场西板块，万方园、又一居等楼盘交投畅旺。万方园约七八年楼龄，目前二手均价约6500元/平方米，40平方米的一房单位能租2000元/月。又一居的楼梯楼二手均价约6500元/平方米，一期电梯楼约7500元/平方米，以80平方米左右的小三房物业最受欢迎。

　　番禺区居住环境佳，楼宇素质高，性价比高成为自住买家最爱的选择。华南板块的大盘管理完善，口碑颇佳，如祈福新邨的旧区、新区洋房深得买家欢迎，二手均价由5000-7000元/平方米不等，康怡居、青怡居等新区洋房交投持续活跃，盘源也比较丰富。合富置业市场人士介绍，市桥板块成交也持续火热，市桥南区的绿庭雅苑楼梯楼物业二手均价约5600元/平方米，小区环境佳，是近期市桥的成交热盘。

　　大荔湾的芳村是最靠近市中心的实惠板块之一，区内生活配套成熟，交通日益发达，也成为中低收入买家的热衷之地。合富置业市场人士介绍，芳村大道西的桥东小区发展成熟，小区管理较佳，目前二手均价约4000-4500元/平方米，周边还有万兴苑、万盛苑、紫莱苑、芳华苑等楼梯楼可供选择，二手均价由3800-5500元/平方米不等。

　　天河海珠折戟贵价物业卖不动了

　　区域动向

　　多家中介数据显示，作为全广州高楼价的标志性区域，11月份的天河区成交继续受到新政的影响，成交大幅下滑，减少两成多，个别中介公司成交下跌甚至接近50%。重灾区是珠江新城、天河北两大板块，直接拉低了全市的二手均价。满堂红数据显示，天河区10月份7000元/平方米物业占成交量46%，而11月则下降至37%。分析人士认为，一方面，天河区尤其是珠江新城及东圃板块的投资客较多，股市的波动或多或少影响了这部分客户的资金链；另一方面，年底银行紧缩贷款，使一些客户暂缓了置业计划。

　　另外，海珠区的滨江东板块成交下滑也相当明显，该板块以大户型贵价楼成交为主，高端买家持币观望。大宗物业成交减少使得海珠区的成交面积萎缩、均价有所波动。