近期，炒得沸沸扬扬的房贷新政及物业税给广州一手楼市带来不小波澜，尽管开发商死咬价格底线，还是采用了绝迹已久的“大幅度的折扣和大张旗鼓的促销活动”。与此同时，二手楼市悄然发生变化。据多家知名房产中介反映，广州二手楼市目前呈现“一多三少”（放盘多、“反价”少、买家少，成交少）的特点。新政以来，自住买家观望情绪渐浓，投资者望市却步，二手盘源大大地增多了，成交量反而大幅度下降。由此，有专家认为，广州二手楼市进入了变相的“买方市场”。
卖方降价出售 反价现象不再
刚在车陂路某小区二手房安家的王先生告诉赢周刊记者，初次看房时，业主开价50万元，但等王先生表示价高以后，业主当时就表示价格可以商量，最后，业主自降2万元，成交价48万元。
“早期买二手楼，‘反价’现象很普遍，业主自降价现象十分罕见。目前，广州二手楼市业主自降现象显现，反价现象倒不常见了。”某房产中介肖经理告诉记者，“近期像王先生这种以低于放盘价成交的个案屡现。整体来看，受到房贷政策和市场不明朗的影响，前段时间业主的惜售心态已经减弱，放盘心态坚决，尤其是一些急于套现的业主就可能会降价放盘。”
据满堂红地产的最新统计数据显示，10月份广州二手楼市呈现“价升量减”的现象，全市二手住宅成交均价已高达为7536元/平方米，环比上升4.4%。但在成交宗数方面，10月份较9月份却下降一成多，是今年以来落差最大的一个月份。满堂红研究部高级主任肖文晓表示， 8月份广州市中心的二手均价首度跨进7000元/平方米，10月份就突破了8000元/平方米，这与业主自抬价格不无关系。楼价的上涨必然导致市场承接力下降，而成交量的减少则是市场最好的反省时机。
买方讨价还价 主导地位突显
据多家房产中介9、10月份的已成交数据来看，二手房成交价普遍低于挂牌价，买方还价多于卖方调价，买家的市场地位突显。
某知名中介公司业务员小白告诉赢周刊记者，10月份，他终于做成了本以为不能成交的一张单。本来业主和买家以低于挂牌价3万元的价格签了合同，很快就可以过户完成交易了。可是两天前，买家突然打电话要终止交易，主要是房价有点高。即使他告诉买家单方面终止交易要承担违约金8万多元，但买家还是坚持不买。正当小王决定放弃的时候，业主主动降了2万元，买方才满意。
“目前，从广州二手楼市现状来看，‘反价’这一体现市场主导地位的‘特权’正开始向买家转移。市场向好的时候，这个特权一度成为业主手中的利器，如今，这一利器再次回到买家手中。”一位不愿透露姓名的经济学家表示。
有中介坦言，目前广州二手市场盛行已久的“实收价”地位已经开始动摇。陈阿姨看房近一年，经历了业主反价到现在中介一天4个电话向她推荐新房源的市场变化，她认为现在的二手房一定要砍价，砍不下价就不要买！与此同时，王先生近期急于将一套小房子出手，但在中介挂了两个多月无人问津，目前表示要降价出售。
满堂红研究部总监龙斌分析，二手房在一手房的带动下，楼价上涨幅度大大提高，但受新政及市场承接力等影响，即使业主放盘量增加，也没有改变买方的观望情绪，致使成交量大幅度下降，买家讨价还价的行为也是一种必然。近期，广州的二手房市场正处于调整之中，虽然二手房价整体并没有出现人们预期的大幅下滑，但是成交价普遍低于挂牌价，客户不断还价多于业主频繁调价，挂牌价部分有所下调等情况，都是新一轮调整的表现。
二手盘源增多 竞争态势略显
记者从多家房产中介了解到，广州二手房的挂牌量有所增加，这与新政出台前期完全不同，大多数业主大改以往“捂盘惜售”及“以售转租”的方式，开始重新将房子投入二手房市场。“房源逐渐增多，给买家带来更多的选择机会，也促进了卖方之间的竞争。”某业内人士表示。
据满堂红提供的最新数据显示，广州各区的放盘量逐渐增多，户型多样。天河主要集中在东圃、珠江新城以及天河北一带；海珠区新港西路板块、工业大道板块依然是市场的热点板块；番禺的华南碧桂园、广州奥林匹克花园、芳华花园、广州雅居乐花园等依然是成交较多的楼盘；荔湾区主要集中在原荔湾区富力广场、荔港南湾、东浚荔景苑、周门小区以及原来的芳村板块；越秀区的广州大道中—五羊新城板块成交依然十分活跃；黄埔区的货源主要是大院及新商品房，如万科城市花园、金碧世纪花园。
“从10月份我们统计数据来看，广州二手盘源增加10%以上，成交量却下降了10%。业主的‘捂盘’、‘反价’、‘实收价’等现象不见了，卖方正处于一种焦灼的状态，出现了自降价现象。目前，广州二手楼市买卖双方正处于一种博弈阶段。”中原地产项目部副总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)表示。
广州各区二手房十月均价：
天河
满堂红数据显示，10月天河区二手住宅均价为9310元/平方米，成交活跃的高档二手住宅主要集中在珠江新城的凯旋新世界、保利香槟花园、力迅上筑、新城海滨花园、天河北的中怡城市花园、金海花园以及天河公园附近的东方新世界、东方都会广场、历德雅舍等。
海珠
本月海珠区均价8676元/平方米，其中新港西路富景花园、双子星城、翠馨华庭等均价“过万”的楼盘成交十分活跃。工业大道板块的南景园、海富花园，富力现代广场 富力顺意花园、光大花园、保利花园、保利百合花园等在当月受追捧，售价在8500元/平方米以上。
白云
白云二手楼市成交均价为6183元/平方米，较上月有所回落。成交集中在机场路、白云大道、新市黄石路等路段。白云高尔夫花园、万方园、时代玫瑰园、富力城等个别高素质楼盘二手均价则在7500～8500元/平方米之间。云山诗意人家、托斯卡纳、盈翠华庭等楼盘依然是南湖板块的成交主力，目前二手均价在8000元/平方米以上。
番禺
番禺均价6089元/平方米。据满堂红数据显示，丽江花园、德字楼的成交价格在5000～5500元/平方米之间，星海洲、华林居、桃花岸轩等组团大部分单位二手均价在6500元/平方米以上。祈福新村目前价格集中在6000～7500元/平方米之间。华南碧桂园、广州奥林匹克花园、芳华花园、广州雅居乐花园等成交较多的楼盘二手均价则在6500～7500元/平方米。
荔湾
荔湾区二手住宅成交均价为6990元/平方米，成交主要集中在原荔湾区富力广场、荔港南湾、东浚荔景苑、周门小区以及原来的芳村板块。富力广场、荔港南湾、东浚荔景苑目前二手住宅售价在1～1.2万元/平方米之间，周门小区二手住宅售价在6800元/平方米左右，部分素质较高的单位在8500元/平方米左右。
越秀
越秀区因为交通、生活配套、教育资源、商业氛围等优势，二手楼价一直位居各区之首。据满堂红数据显示，10月份越秀区二手均价9253元/平方米，大型高档商品楼的成交比例有所增加，老龄二手房改房的成交比例逐渐减少。
黄埔
黄埔区成交均价已达到5973元/平方米，主要是大院及新商品房的成交量增多，如万科城市花园、金碧世纪花园等二手均价已达到8000元/平方米。地铁利好是房价升高的主要原因。
花都
花都二手房均价是3537元每平方米。碧桂园假日半岛、豪利花、金碧御水山庄等高端楼盘是成交热点。凭借机场、皮具、汽车等产业的发展，花都的消费力日益增强，别墅产品也受到广州等周边客户的青睐，而花都居民依然是消费主力。
