谁在坚守房地产暴利？

    翟宇

    降价的风气正在房地产市场中弥漫开来。

    销售萎缩使越来越多的开发商沉不住气了。上海佑威房地产研究中心最新的数据显示，上海内环内唯一的大盘中远两湾城8月18日成交的29套低层房源均价仅13842元/平方米，较其上半年21049元/平方米的成交均价下跌了7200多元/平方米，跌幅超过34%。

    在此之前，万科A（000002.SZ）与金地集团（600383.SH）在上海三林地区的楼盘亦展开了价格战。这也成为本月初国家统计局下属行业报在一篇经济述评中声称“房地产的暴利时代已经终结”的现实依据。显然，这一结论言之过早。

    据了解，中远两湾城上述低价成交的房源可能是针对内部员工的优惠，但即使是如此大幅度的价格下跌之后，其售价也不过是回到了去年初13000元/平方米的水平。

    在如今价格激战正酣的三林区域，已经在进行尾盘销售的万科新里程，2006年底以8100元/平方米开盘，至去年初售价涨至9000元/平方米，去年底从毛坯改装修后价格涨至18000元/平方米。如果说该楼盘在首次开盘时的售价利润率还较低的话，仅一年价格上涨一倍有余之后，其中的暴利水分已清晰可见。

    类似的楼盘还有受到万科金色雅筑高价上市拉动的金谊河畔，去年初开盘仅8300元/平方米，在金色雅筑花园洋房推出18000元/平方米的价格后，其售价在今年初最高曾达17000元/平方米。受价格战波及，该楼盘的成交价目前也跌至每平方米万元左右。

    事实上，去年初楼市正处于明显的上升通道，因此开发商当时的定价并无压低的可能，因此即便是在涨价之前，这些楼盘的售价已经包含了不低的利润率水平。这一轮的价格调整，到目前为止，也仅仅是让开发商们舍弃了去年新增的那部分利润率而已。而每个楼盘在第一次开盘后，已基本锁定了其最低的利润率水平。

    从目前降价的案例来看，幅度最大的，也不过是跌回最初的价格水平，跌破开盘价的还非常罕见。更重要的是，此次销售萎缩及价格的部分回调，只是市场的一次正常调整，至今并没有所谓“崩盘”的看法出现。这意味着，在调整结束之后，市场仍将重拾升势。

    开发商们已在“积极应对”。继万科和首创置业公开宣布将下调销售目标及开工、竣工面积后，上海复地（02337.HK）也表示将下调今年的销售目标和开工、竣工面积。

    如果说下调销售目标是开发商应对眼下销售困局的不得已之策，下调开工、竣工面积的计划，除了可以部分缓解资金需求之外，还将对市场未来的走势产生影响。

    虽然目前由于需求急速萎缩使市场处于供大于求的状况，但住宅的供应总量仍然呈逐年下降的趋势。一旦市场出现回暖，供需将重新回到供不应求的状况，同时部分开发商又下调开工、竣工面积，可能使供不应求的情况加剧，随之而来的，又将是房价的快速上涨。

    去年中房协的一份报告显示，2007年上半年全国商品住宅销售面积与竣工面积之比高达2.08，并表示，开发公司对未来市场预期看好、对已取得的土地放慢了开发速度，是造成住房供不应求的主要原因。所不同的是，此次开发商放慢开发速度，颇有些被逼无奈的意味，但其结果仍有可能是殊途同归。

    根据2007年年报，地产上市公司的毛利率普遍达30%以上，万科、招商地产（000024.SZ）、金融街（000402.SZ）等上市公司的毛利润率都超过了40%。

    虽然万科曾在一份报告中提到，毛利率下降是目前中国房地产行业发展的一个必然趋势，也是一个渐进的过程，在国外成熟的房地产市场上毛利率一般不会高于15%，但在土地价格上涨、需求强劲的情况下，开发商利润率的下降仍将是一个漫长的过程。

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