众小区业主最关注车位问题

    行政权介入物业管理？业主大会如何筹备？业委会委员如何产生？车位怎样优先业主？禁止“住改商”行得通吗？记者昨日从广东省人大获悉，经过两次审议的《广东省物业管理条例（修订草案修改征求意见稿）》，再次出现不少涉及物业管理热点难点的新规定，10月21日的立法听证会将重点围绕这五大议题进行。

    焦点一 行政权是否该介入物管？

    从物管条例修订草案在2006年9月第一次提交省人大常委会审议以来，行政权是否该介入物业管理，一直都是立法的争议焦点。两次常委会审议中，常委会组成人员都有赞有弹。

    赞成者认为，这是现实的需要。比如业委会的成立，如果没有基层政权的干预，业主大会根本就无法召开，那么业主委员会的成立还从何说起？

    反对者指出，物业管理属于社会领域事务，属于民事行为，所出现的各种纠纷并非行政干预所能解决的。

    新出炉的修订草案，仍然延续了此前的规定。规定指出：“街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对设立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，组织协调处理物业管理中的重大问题。居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务。”根据规定，街道办事处等主要介入业主大会的筹备和召开环节。

    焦点二 业委会“难产”如何解决？

    目前的物业管理实践中，业委会“难产”是最令人关注的问题之一。难产主要是因为业主大会很难召开。

    新的修订草案规定，已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，或者首套物业交付使用满两年的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。只要业主有书面请求，20％的业主同意，街道办事处、乡镇人民政府和房管部门就应组织业主推荐产生业主大会筹备组。

    根据规定，筹备组的代表应有街道或居委会的成员。行政权对业主大会筹备环节的介入，也许将有助于解决业委会的“难产”问题。

    焦点三 业委会众委员如何产生？

    草案对于业委会的组成、任期和委员的选举作了专门规定。业委会一般由5至11人的单数委员组成，任期3年；委员候选人由业主联名推荐、业主自荐和居民委员会推荐等方式产生；实行差额选举，差额比例不得低于20%；设候补委员。

    为防止业委会成员利用职权滥用权力，草案也作出了诸多禁止性的规定，比如“利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费”、“索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬”、“未经业主大会同意或者授权，将物业管理区域内的共同事务委托、发包给与其有利害关系的物业服务企业或者其他人”，以及“泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动”等。

    草案同时规定，违反这些规定的，除启动中止其职务外，还要由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    焦点四 能否保障车位优先业主？

    日益紧张的小区车位，引发了不少小区内业主和开发商、物管的矛盾。新草案依据物权法规定的车位、车库应优先满足业主需要的原则，仍然延续了二审草案的规定。

    按照二审草案的规定：建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位、车库出售给其他人。

    物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库出租的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。

    据了解，此项规定经媒体报道后，不少想向外出售车位的开发商都加快了动作。这一规定涉及目前车位紧张的现实，可能将引起热议。

    焦点五 禁止“住改商”行得通吗？

    住宅改变成商业用房，如今已是全国范围内关注的问题。在广州，这一问题曾引发了长期的关注。目前，广州并未彻底禁止，但“住改商”一定要得到规划等部门的行政许可，否则就是违法建设，可以责令恢复原状。根据规划法，有关部门还有权强制拆除。

    新草案将“擅自住改商”列为明令禁止行为，且规定了罚则—————物业管理区域内禁止“擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房”，违反规定，由规划部门依照有关法律法规的规定查处。这一规定会向前一步还是后退一步，可能成为立法听证会上争论的焦点。

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