十一楼市“盛宴”即将开始，市场供应情况如何？记者昨日查阅广州市国土房管局阳光家缘发现，目前全市可售楼盘数为410个，可售套数达到17833套。同时，多家代理公司提供的数据显示，随着70/90政策的逐渐落实以及宏观调控的深入，十一的货量将以中小户型为主，同质竞争在所难免。不过，在景观、户型、品质、品牌上均有优势的广州万科，则有望成为国庆楼市的一大亮点。
受刚性需求支撑 中小户型大量上市
2006年，为抑制狂奔不止的楼价，中央出台“国六条”规范房地产市场，其明文规定，自当年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即业内俗称的“70/90政策”。
新政出台后，国内地产界龙头企业万科率先响应，并明确提出，提升小户型产品性价比的能力，将成为未来市场决胜的关键。2007年6月2日，由万科开发的天景花园在花都开盘，成为广州第一个70/90项目，顺应市场的需求再加上高性价比，让天景花园开盘当天热销九成，销售额达2.4亿元。而在天景效应的拉动下，越来越多开发商关注中小户型、研发中小户型。
去年十一黄金周前，央行又出台“9·27强政”，进一步规范市场。随着调控的进行，昔日市场上存在的改善需求、投资需求、超前需求和恐慌需求也发生了变化，刚性需求开始一枝独秀，而中小户型总价低、置业门槛不高，成为刚性需求的主要载体，成交量大幅增加，甚至成为部分房企淡市求存的救命稻草。
在这种背景下，今年十一中小户型的比例大幅上升，其实早在去年末，便有专家表示，中小户型在今年的市场占比将超过50％。
同质竞争不可避免 户型打响竞赛第一枪
中小户型的大量上市，虽然调整了市场供应结构，但也产生了新问题——同质产品太多。例如海珠区楼市最旺的宝岗大道地段，在短短半年内，就出现了翠城花园叠翠峰、可逸豪苑、水岸榕城、兰亭熙园、翠屏·瀚宇贵都等多个70/90项目，竞争趋向白热化。
不过，以万科为首的一批领头企业，却以精巧实用的户型设计作为杀手锏，领跑在这场激烈的竞争中。以万科云山为例，95平方米的建筑面积，设计出了三房两厅带入户花园和观景阳台，实用率达到86％，这在电梯房中是罕见的，同时，万科云山每个卧室都附带大飘窗，既保证了充分的通风采光，也让户内空间得到拓展。又如万科新里程二期，同样在约95平方米的空间内，设计出三房两厅附带入户花园，而且根据年轻置业者的生活习惯，推出了二代居的创新户型，既能保证青年夫妇与父母同吃同住，又有效维护了双方隐私。
其实，万科天景花园、中粮万科金域蓝湾都有90平方米左右的三房单位，而这些实用性强的产品自然得到置业者青睐。像广州首个70/90项目天景花园，位于竞争激烈的花都汽车城板块，但仍然计划10月份清盘，而且不采用任何价格折让。
新理念层出不穷 金域蓝湾凭创意赢欢心
如果说空间设计打响中小户型竞争第一枪的话，那么创新则成为竞争的第二个领域。
到过金沙洲的置业者一定会惊艳于由中粮和万科联手打造的金域蓝湾。在江风习习、绿树成荫的示范公园里，有几套令众多置业者惊讶不已的建筑——国际A＋样板房。其中，金域蓝湾一期采用松下全装修国际A＋居：能容纳60双鞋子的鞋柜、可从橱柜拉下来的物品框、新奇有趣的旋转衣架、防霉防菌的室门、令人眼睛格外舒适的无影灯……多项创新突破，让金域蓝湾未推先热，仅开盘当天283套单位引来千人争购，并一举售罄。现在，采用博洛尼国际A＋居的金域蓝湾“第一岸”组团，又有创新装修设计，如独特家政空间、体贴入微的享乐厨房配置，丰富齐全的收纳系统等。
除了万科，广州市场上的创新中小户型还包括光大水岸榕城的亲＋居、三木国际公寓的Mini小复式、商改住的富力威尔斯公寓等。
望山赏江惬意无限配套体现人文关怀
除了户型设计和产品创新，开发商如果能给中小户型一个稀缺景观的话，市场竞争力也将大幅提升。
云山珠水是广州城的标志，山景和江景则是住宅产品的稀缺资源。在广州中小户型里，能享受山景和江景的并不多见。如广州白云大道板块，虽然毗邻白云山，但目前在售产品中，真正开门见山、推窗赏景的项目，则只有万科云山。该项目占地约14万平方米，被28平方公里白云山，45平方公里帽峰山，8平方公里凤凰山围合，山景连绵，其中130亩的市政山林公园更与小区贴身相连，业主下楼即可登山，感受独特的山居生活。此外，该项目20000平方米南加州风情园林、中央水系已经成形，山水交映，景观极佳。
珠水贯穿的广州，虽然江景盘不少，但真正能赏江的中小户型却寥寥无几。不过，在广州首幅限户型地块上修建起来的中粮万科金域蓝湾，则把一段最好的江景留给了中小单位。据悉，该项目为金沙洲一线江景盘，拥有近472米绵长水岸，100米沿江绿化带风光，视野景观开阔。同时按照土地出让合同规定，金域蓝湾80％的产品为中小户型，即多数中小户型单位能享受一线江景盘的惬意生活。
另外，为让旗下中小户型产品成为青年置业者的“理想家”，万科不仅做好产品本身，还在生活配套的建设上不余其力，限价房万科新里程，配有华润万家超市、500米商业街、肯德基、唐宁书店、快客、海王星辰药店以及露天泳池；金域蓝湾，也有百胜餐饮、华润万家、7-11、中国银行四大知名品牌进驻。此外，广州万科还在近日全面启动“优计划”，不断为业主提供增值和关怀服务。
