首批火车南站重点功能区地块昨日正式亮相。广州市国土房管局一举挂牌出让11幅经营性用地，南站地块就占了9幅，总用地面积达到13万平方米；其中不仅有滨水住宅地块，还有南站中轴线广场附近的商业金融地，可以说是坐拥景观优势和区位资源。昨日挂牌的地块将于10月24日在广州市房地产交易登记中心举行现场竞价出让。
滨水宅地过半限户型90平方米
本次出让的南站住宅用地全部位于广州南站核心商贸区的东北部滨水生活区。9幅地块中有1幅二类居住用地、4幅商住混合地、4幅商业金融业用地。其中编号为B A 0503020的住宅地和编号为BA 0503022的商住混合地拥有滨水区位优势，旁边就是番禺的屏山河。两地之间是一所小学用地，办学规模达到18班。规划还要求其中一幅住宅用地配建一个1000平方米的居民健身场所。
广州市国土房管局指出，这部分地块具有独特的区位优势和景观优势，地铁2号线石壁站已经开通，正在修建的7号线也将在此交会。未来这批住宅用地既可享有核心商圈的便利，也可感受山青水绿的惬意环境，用地发展前景广阔。
值得注意的是，南站的滨水地块并不能全部开发成大户型豪宅，广州市国土房管局对首批推出的南站住宅用地都进行了限价，其中二类住宅用地的中小套型(90平方米以下)比例不低于50%；其余4幅商住混合用地的中小套型比例不低于56%。
商住地金融地环绕地标塔楼分布
广州火车南站功能区规划中的亮点就是与南站大楼交会的长达一公里的中轴线，这条轴线将串联起未来南站地区的多个重要建筑，其中350米高的地标建筑就分布在中轴线北侧，但该地块并不在首批南站卖地之列。
昨日公布的三幅商住混合用地和两幅金融办公用地环绕南站最高楼分布。广州市国土房管局对这批地块的评价是具有极佳的形象展示效应，奠定了未来发展新型商务格局的地理优势，是南站地区最具发展潜力的核心地段。
记者注意到，这次推出的南站商业地块普遍拥有较高的容积率，其中南站中轴线两侧的商业金融地块容积率高达10，建筑高度最高可达250米。仅这两个地块就配置了2413个车位。
起拍最高楼面地价7000元/平方米
首批推出的南站地块将成为检验南站重点功能区的试金石，广州市国土房管局在价格方面进行了比较保守的定价。根据挂牌公告，9幅南站地块的起始总价为61.4亿元，如果按照去年广州土地出让金收入320亿元来计算，南站首批地块的底价就已经占到去年广州卖地收入的近20%。
有意思的是，今年6月份广州举行大规模土地推介会时，曾有来自香港的开发商看中南站地块，但只报出意向单价(即楼面地价)4000元/平方米。而昨日公布的出让底价却显示政府对南站地块的心理价位要明显高于开发商此前的预期。其中，1幅住宅和4幅商住混合地的楼面地价均为7000元/平方米，另外4幅商业金融业用地的楼面地价也达到5000元/平方米。上周日在房博会上刚刚卖出的番禺区住宅地楼面地价在5600—6500元/平方米区间。
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29幅地块80万平方米
昨日，广州市国土房管局还同时公布了29幅总面积高达80万平方米土地的预公告，其中有20幅位于广州南站。这次开闸放地创造了广州今年以来最大规模的土地预公告。
规划显示，南站核心区总面积3 .15平方公里，目前已有31宗地块具备了出让条件。广州市国土房管局强调，今明两年内将核心区的土地全部推向市场。
除去南站地块，昨日预公告的另外9幅地块以居住用地为主，分别位于花都区新华街三东大道以南、番禺区榄核镇、番禺区桥南街、海珠区新港东路以北、琶洲大道以南等。
琶洲地块吸引总部企业
昨日同时挂牌出让的还有海珠区琶洲一幅商业办公用地和天河区广氮地区一幅商业金融业用地。其中琶洲编号为A H 040139的地块位于琶洲重点功能区的A区琶洲大道，这里被规划为未来的总部商贸区。
广州市国土房管局对琶洲地块设定了严格的竞买门槛，要求买地企业承诺取得该总部经济用地后的经营期限不少于10年；异地企业在取得总部经济用地后两年内将总部迁入广州，在总部迁入广州后的下一年度在广州地区的纳税额应在人民币1亿元以上。
■专家观点
市社科院研究员彭澎：限购政策将制约南站快速开发
这次卖地前广州全面推介了南站的规划，对市场信心有提振作用。广州现在出台了多个重点功能区规划，这些规划是支撑未来土地出让的关键。但由于今年以来的楼市调控让开发商资金链紧张，所以预计年底的卖地高峰不会十分火爆。
政府要在短时间内建成南站地区，面临的首要问题是楼市限购，目前南站地理区位距离市中心仍比较远，自住购房者到南站买房的数量有限，预计将以投资客居多，但限购政策又抑制了投资客买多套房，所以南站的开发速度也会受到影响。
合富辉煌首席市场分析师黎文江：外地开发商比本土开发商更有兴趣
据黎文江透露，目前已经有很多开发商看中南站地块，其中一家香港开发商有意一次性拿下7块地。但整体来看，这次外地的开发商比本地开发商表现出更高的拿地热情，他认为这与广东本地的开发商不擅长做商业地产有关。据了解，目前来自上海的绿地集团、来自香港的南丰集团、来自深圳的华润集团，以及中铁集团都对南站地块表现出高度的关注。
黎文江认为，目前南站地块的起始价定低了。他强调，从未来一年将有8500万客流的规模上来看，南站商业地块将有很好的前景，目前白云新城和珠江新城的商业地成交价都已冲上万元大关，而南站起价5000元/平方米明显偏低。
对于开发周期，黎文江认为，南站可以开发的土地有18平方公里，珠江新城是6.6平方公里，南站是3个珠江新城的规模，而珠江新城开发用了20多年的时间。他认为南站要在两年内就把核心区土地卖出去可能性不大，估计开发周期也要10年左右。
