[摘要]4月10日，深圳正式发布《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作方案》，确定将南山区西丽街道新围社区、宝安区沙井街道共和社区等12个社区1个街道正式纳入试点范围。

　　4月10日，深圳召开全市历史遗留违法建筑处理试点动员大会，正式发布《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作方案》(以下简称《工作方案》)，确定将南山区西丽街道新围社区、宝安区沙井街道共和社区等12个社区1个街道正式纳入试点范围。

　　深圳公布13个历史遗留违建转正试点区 收购违建将纳入保障房

　　据统计，试点区域内已申报的历史遗留违法建筑(含非原村民所建住宅类)总计21831栋，它们将成为深圳历史遗留违建处理的首批对象。覆盖深圳12个社区及一个街道，分布在南山、宝安、龙岗、坪山、光明、龙华、大鹏新区，福田、罗湖、盐田不在试点范围内。

　　根据《工作方案》，对符合处理确认条件的历史遗留违法建筑，按照《实施办法》依法予以处理确认。对已核发《确认决定书》的建筑办理房地产登记手续。对已取得《拟确认通知书》且申请收购的历史遗留违法建筑，组织相关部门以市、区政府指定机构的名义依法予以收购并办理初始登记；根据房屋实际安全状况纳入临时性保障性住房。对已取得《拟确认通知书》未申请收购且未办理房地产初始登记的，可以依法实施征收。

　　深圳历史遗留违建转正，对原着居民、屋主、租客、投资客将会有哪些影响？是否能平抑商品房价？转正后会否推涨农民房租金？针对这些问题，腾讯大粤房产特意咨询了深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、广东信荣律师事务所主任张茂荣，他们表示，历史遗留违建试点转正，短期内对市场影响不大，但确权量达到一定规模时将平抑房价，但政府会控制好量，避免对市场造成明显影响。

　　陈蔼贫：确权的只占少部分 短期内对市场微乎其微

　　深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫

　　深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，深圳虽然存在38万栋小产权房，但真正能确权并转成商品房的只是少部分，且程序复杂，历时十年也难处理完。因此，这部分历史遗留违建转正后即便入市，短期内对于市场的影响也微乎其微。

　　遗留违建必须申报 “小产权房”置业者利益不受保护

　　他认为，村民在自家宅基地上的建的房子本身就是合法的，如今《工作方案》中提及的能确权的历史违建指的就是合法部分，不包括占用耕地及公共用地等其他形式的违建。他表示，行政手段一旦介入，那么原村民所拥有的历史遗留违建就必须申报并确权，没有选择的余地。

　　对于原村民来说，这类房产只有在确权后才能抵押、转让；对于租客，只要房子不被拆除，影响并不大，房租若涨，可以选择换租。对于投资客，不管买什么性质的小产权房都是不受法律保护的，确权后房产仍属于原村民。

　　不必收购 政府可撮合小产权房转公租房

　　早在几年前，陈蔼贫就曾提出，深圳应将历史遗留违法建筑直接纳入保障房，如今已被写入《工作方案》。但他同时指出，因产权不清，政府不必收购，以农民提供合适房源，政府监管的方式将历史违建转化成公租房即可。

　　宋丁：小产权房价或比肩商品房 历史遗留违建将实现双赢

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

　　“这个试点非常精准”，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如此评价此次试点。他认为，深圳历史遗留违建进行分类处理，一方面，让原来处于尴尬地位的房产被承认，从而可以进行正当合法的交易，且获得红本的房产价格或比肩商品房，原村民将得到合理的利润回报。另一方面，深圳作为一个缺地的城市，也可以有效盘活土地资源，对于两方都有好处。

　　确权量达到一定规模 或平抑房价

　　当试点办法出台，不少买了商品房的网友担心拉低房价。对此，宋丁表示，当历史遗留违建确权量达到一定规模，根据市场的供求关系，将会平抑房价，但政府应该会考虑市场承受力及市民利益，把控好确权量及确权时间，避免对市场产生明显的影响。

　　张茂荣：确权只是身份确认 与商品房有很大区别

　　广东信荣律师事务所主任

　　广东信荣律师事务所主任张茂荣并不看好历史遗留违建确权工作，认为只是给历史遗留违建一个简单的身份证明，不抵押不转让，与商品房有明显差别。即使能通过“绿本”转为“红，也只是极少数。

　　根据深圳最新出台的规定，符合条件的历史遗留违法建筑经处理确认后，可进行房地产登记，但为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。不过，原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，补缴地价可申请转为商品房。但当事人能得到的只是一个身份确认，并不能实现与商品房同等的自由交易待遇，权限有限。因此，有人说，“熟悉深圳政策的人，有几个会去转正?“

　　扩大保障房覆盖人群 才能平抑房价

　　根据《工作方案》对已取得《拟确认通知书》且申请收购的历史遗留违法建筑，组织相关部门依法予以收购并办理初始登记，并根据房屋实际安全状况纳入临时性保障性住房。对于这一政策，张律师认为即使将部分历史违建纳入保障房，对楼市价格的冲击也不大。

　　他解释道，大量保障房进入楼市会对房价有一定的平抑作用，但是目前来看，对楼市价格的平抑作用不大。因为涉及程序复杂，双方要在达成一致的原则下才能展开相关工作，并且保障房申请手续繁琐，户型设计、地理位置，使得大多数人不能享受到保障房的待遇，除非保障房覆盖人群扩大，一般人也能入住，在这种情况下才能平抑楼市价格。

　　《工作方案》只开了一个小口子 步子可以迈大一点

　　总体来讲，张律师认为《工作方案》只是在原有的基础上，对历史遗留违建开了一个小口子，进行了“有限的突破”——范围有限;确权后的权限有限，政策影响有限。因为大多数确权建筑并不能自由买卖，与商品房有本质区别。对深圳市历史遗留违建整体状况一些改变不是很大。

　　对于如何系统的解决历史遗留违建，张律师认为“步子可以迈的再大一点”，扩大范围人群，扩大辐射面积，使得涉及人群更多，才能扩大影响，系统的解决问题。并且随着试点工作的开展，根据实际反馈信息，做出灵活调整。